ANALISI MODIFICHE DELL’ART. 31 L. 448/1998 APPORTATE DALL’ART. 22-BIS
LEGGE N 108/2021 DI CONVERSIONE DEL D.L. 77/2021

La legge 29 luglio 2021, n. 108 “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, recante governance del Piano nazionale di ripresa e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure.”, ha apportato significative modifiche all’art. 31 della L. 448/1998.
L’articolo 22-bis “Ulteriori disposizioni finalizzate ad accelerare le procedure amministrative per la cessione di aree nelle quali sono stati edificati alloggi di edilizia residenziale pubblica”, modifica sostanzialmente l’art. 31 della L. 448/1998.
Si sintetizzano gli elementi maggiormente rilevanti e impattanti della della nuova norma.

ART. 31 L. 448 del 23 dicembre 1998  

COMMA 47

1. 1. La trasformazione del diritto di superficie in proprietà può avvenire solo dopo che siano trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione. La trasformazione può avvenire su iniziativa dei soggetti interessati, i quali possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Il comune è tenuto a rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura.

COMMA 48

1. 1. Il comma 48 è oggetto di un vero e proprio stravolgimento. Viene infatti reintrodotta l’originaria modalità di calcolo del corrispettivo di trasformazione licenziata nella versione originale della L. 448/98, la quale fa riferimento all’abrogato art. 5-bis L. 359/1992 (legge sugli espropri oggi sostituita dal T.U.).
   2. La reintroduzione del vecchio 5-bis elimina di fatto la possibilità di modulare il valore venale in un range compreso tra lo 0 e il 50%. È quindi esclusa ogni possibilità di modulare il valore venale del bene in funzione delle diverse condizioni economiche generate dalle originali convenzioni di alienazione dei terreni.
   3. Il nuovo corrispettivo, calcolato secondo quanto descritto al punto 2), viene ulteriormente limitato, mediante l’introduzione di un tetto massimo, pari a € 5.000 per unità abitative e loro pertinenze aventi superficie catastale complessiva inferiore a mq 125 e € 10.000 per quelle di superficie superiore ai mq 125.

COMMA 49-BIS

1. 1. Il medesimo concetto di soglia massima contenuto nel comma 48 è replicato nel comma 49-bis, il quale norma il calcolo del valore di rimozione dei vincoli. Anche in questo caso vale la regola dei 5.000 e 10.000 euro, sotto e sopra i mq 125.

L’effetto economico generato dall’introduzione di questa nuova norma determina una significativa riduzione dei corrispettivi introitabili dagli Enti Locali, stimabile in una percentuale oscillante tra il 40% e il 60%, riduzione che avvantaggia gli assegnatari degli alloggi PEEP.
Gli evidenti vantaggi economici per possessori di immobili non registrano però un andamento lineare.
Mentre gli alloggi interessati da corrispettivi elevati si vedono significativamente ridotto l’importo di affrancazione, per gli alloggi posti in zone aventi valori venali contenuti e con già ridotti corrispettivi calcolati secondo la precedente formula, si osservano nuovi importi di poco inferiori ai precedenti se non, in alcuni casi, più elevati.
A titolo esemplificativo, nella successiva tabella si riportano alcuni casi concreti rilevati in comparti PEEP di diversi comuni.
Nella colonna di destra il corrispettivo ottenuto dall’applicazione della formula contenuta nella norma attualmente vigente (art. 22-bis L. 108/21), a sinistra il corrispettivo definito dall’Ente secondo i parametri contenuti nella norma previgente.